Pourquoi investir avec le nouveau dispositif Jeanbrun ?
Depuis la fin du dispositif Pinel, les investisseurs immobiliers attendaient une nouvelle solution pour optimiser leur fiscalité. Entré en vigueur en 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, répond à cette attente en introduisant un mécanisme d'amortissement permettant de réduire l'imposition des revenus locatifs.
Accessible sous certaines conditions pour l'achat de logements neufs ou anciens avec travaux, ce dispositif offre de nouvelles perspectives aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.
Mais quels sont les véritables avantages de la loi Jeanbrun et pourquoi peut-elle présenter un intérêt pour les investisseurs immobiliers ?
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre pour l'investissement locatif
Instauré par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, vise à encourager l'investissement immobilier locatif en proposant un nouvel avantage fiscal aux particuliers.
Contrairement au dispositif Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des revenus fonciers imposables, grâce au mécanisme de l'amortissement.
Ce nouveau dispositif concerne deux types d'investissements :
- Les logements neufs, situés dans des immeubles collectifs et destinés à la location.
- Les logements anciens faisant l'objet d'une réhabilitation importante, sous réserve de respecter les conditions de travaux et de performance énergétique prévues par la réglementation
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit notamment s'engager à louer son logement nu pendant au moins neuf ans, à titre de résidence principale du locataire, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources.
Autre particularité du dispositif Jeanbrun : il n'est pas réservé à certaines zones géographiques, contrairement à son prédécesseur. Les investisseurs peuvent ainsi envisager un projet dans différentes villes françaises, à condition que le logement respecte les critères d'éligibilité.
Réduire la fiscalité de ses revenus locatifs grâce à l'amortissement
Contrairement à la réduction d'impôt classique offerte par le Pinel, le système d’amortissement fiscal du Jeanbrun consiste à déduire chaque année une partie du prix d'acquisition du logement des revenus fonciers imposables.
L'amortissement est calculé sur une base pouvant représenter 80 % du prix d'acquisition du bien, les 20 % restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable.
Le taux d'amortissement annuel dépend du niveau de loyer pratiqué :
- 3,5 % pour une location intermédiaire
- 4,5 % pour une location sociale
- 5,5 % pour une location très sociale
Ces déductions sont plafonnées à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec des majorations possibles jusqu'à 12 000 € selon la part des revenus provenant des locations sociales ou très sociales.
L'économie d'impôt réelle dépend néanmoins des revenus de l’investisseur, de sa tranche d'imposition et des caractéristiques de son investissement.
Investir dans le neuf avec le Jeanbrun : quels avantages supplémentaires ?
Si le dispositif Jeanbrun concerne aussi bien l'immobilier neuf que l'ancien avec travaux importants, l'achat d'un logement neuf présente plusieurs atouts pour les investisseurs.
Il permet notamment d'acquérir un bien répondant aux dernières normes de construction, avec des performances énergétiques élevées et des équipements modernes.
Ces caractéristiques peuvent faciliter la mise en location et contribuer à limiter certaines dépenses d'entretien durant les premières années.
Un logement neuf offre également une meilleure visibilité sur les travaux à prévoir, même si les charges de copropriété et les frais liés à la propriété restent à anticiper.
Le cumul Jeanbrun et LLI : un avantage fiscal supplémentaire
L'investissement en Jeanbrun neuf peut également ouvrir la voie à une optimisation fiscale complémentaire grâce au logement locatif intermédiaire (LLI).
Ce dispositif permet, pour les opérations éligibles, de bénéficier d'une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % lors de l'acquisition. Cet avantage peut diminuer le coût d'achat du logement et améliorer l'équilibre financier de l'investissement.
Comment choisir un logement éligible au dispositif Jeanbrun ?
Pour profiter pleinement des avantages du dispositif Jeanbrun, le choix du logement constitue une étape déterminante. Au-delà de l'optimisation fiscale, un investissement locatif réussi repose avant tout sur la qualité du bien, son emplacement et son adéquation avec la demande locative locale.
Le premier réflexe consiste à vérifier que le logement respecte les critères d'éligibilité du dispositif. Dans le neuf, il doit notamment être situé dans un immeuble collectif. L'investisseur doit également tenir compte des plafonds de loyers applicables, qui influencent directement les revenus locatifs qu'il pourra percevoir.
L'emplacement reste un critère essentiel. Une ville dynamique, disposant de bassins d'emploi, d'établissements d'enseignement supérieur et de transports accessibles, peut offrir des perspectives locatives intéressantes. La proximité des commerces et des services contribue également à l'attractivité du logement.
Pour identifier un bien correspondant à ses objectifs, il est possible de consulter des programmes Jeanbrun et de comparer les logements disponibles selon leur localisation, leur prix d'acquisition ou encore leur typologie.